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Financiamiento bancario para construcción de edificios en régimen de propiedad horizontal
Ley Nº 16.760
En el presente transcribimos la nota publicada en la revista En Obra de la APPCU (nº 178, junio de 2019) donde sistematizamos los beneficios del mecanismo previsto en la Ley Nº 16.760, que facilitan el acceso al crédito y la comercialización de unidades de propiedad horizontal, brindando mayor seguridad jurídica a desarrolladores, adquirentes y bancos privados.
Régimen de Propiedad Horizontal
El régimen de propiedad horizontal se encuentra regulado por un amplio abanico de normas jurídicas, que tienen como base principal la Ley Nº 10.751 de fecha 25 de junio de 1946, la cual sistematiza dicho instituto, reglamentando los edificios de apartamentos así como las relaciones entre sus copropietarios.
De principio, para ingresar al régimen “PH” y que existan jurídicamente unidades independientes del padrón matriz, es necesaria la existencia de, entre otros, la habilitación municipal final del edificio, la cual puede demorar años en obtenerse una vez terminada su construcción o, incluso, resultar imposible de alcanzar por distintos motivos técnicos (irregularidades que impiden cumplir con la reglamentación municipal en la materia).
La ausencia de dicha habilitación es la que generalmente impide la escrituración definitiva de las unidades (escritura de compraventa), generando una situación de desprotección de los intereses de los promitentes adquirentes, una depreciación del valor de los bienes en cuestión, un obstáculo para lograr financiación y en definitiva para su comercialización.
Nuestro sistema prevé excepciones al régimen general, como es el caso de la normativa que se relacionará a continuación, estableciendo nuevas vías que prescinden de la habilitación municipal como elemento sustancial para el nacimiento de la propiedad horizontal.
Financiamiento del BHU
Con el propósito de fomentar la construcción, el capítulo III del Decreto-Ley Nº 14.261 incorporó a nuestro sistema jurídico un mecanismo especial por el cual, a través del financiamiento del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y cumpliendo con una serie de requisitos, se le brinda tratamiento en régimen de propiedad horizontal a aquellos edificios materialmente inexistentes -o en construcción-.
Esta particularidad permitió algo que no era posible hasta entonces: que todas y cada una de las unidades de un edificio a construirse o en construcción bajo la referida modalidad, pudieran hipotecarse a favor del BHU, en garantía de los préstamos que éste otorgara para la construcción de edificios en régimen de propiedad horizontal, aun cuando no existiesen físicamente (de allí que estos proyectos son popularmente denominados en el “pozo”) ni se posea, obviamente, habilitación municipal final.
Financiamiento de Bancos Privados
Ante una situación crítica del BHU –que desde su reestructura no otorga préstamos a desarrolladores inmobiliarios o constructoras- y la creciente demanda de vivienda, en la segunda parte de la década del 90 nuestros legisladores idearon un nuevo procedimiento para la incorporación de edificios al régimen de propiedad horizontal en forma anticipada, permitiendo así la existencia jurídica de unidades que, a su vez, facilitaban las operaciones económicas en su conjunto, permitiendo el acceso al crédito en forma segura y eficiente para todos los actores involucrados (desarrolladores, promitentes compradores y acreedores).
La Ley Nº 16.760 de 16 de julio de 1996 y su Decreto Reglamentario Nº 524/996 de 31 de diciembre de 1996, entonces, replicaron lo regulado por el capítulo III del Decreto-Ley Nº 14.261, pero esta vez posibilitando la incorporación al régimen a través del financiamiento de entidades de intermediación financiera no estatales o privadas.
Es decir, la ley mencionada, siguiendo el espíritu y propósito fundamental de promover la construcción, extendió a favor de la banca privada las potestades antes otorgadas al BHU, aunque en forma más restrictiva respecto de aquel.
Requisitos. Préstamo Hipotecario
Los requisitos para incorporar edificios a construirse y/o en construcción al régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley Nº 16.760, son los siguientes:
i) aprobación por parte del Municipio respectivo del permiso de construcción y del plano proyecto de fraccionamiento horizontal del edificio, conforme a los cuales habrán de efectuarse las construcciones y atribuirse el dominio separado de las unidades;
ii) inscripción del referido plano proyecto en la Dirección Nacional de Catastro;
iii) empadronamiento de unidades -propiedades individuales- y avaluación fiscal provisional de las mismas –a los efectos del pago de tributos-;
iv) otorgamiento del reglamento de copropiedad, el cual se inscribirá en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria que corresponda, conforme al lugar de ubicación del bien; y
v) concesión de un préstamo hipotecario, esto es, otorgamiento del crédito por parte de un banco privado con destino construcción del complejo edilicio y otorgamiento de la escritura de hipoteca respectiva, la que se inscribirá en el registro público antes relacionado. El gravamen hipotecario podrá dividirse y ser individual por cada unidad del edificio, de forma tal que se puedan cancelar o modificar en forma independiente al resto, ayudando así a la comercialización de los inmuebles.
Importancia de la Ley Nº 16.760. Beneficios para el sistema
El cumplimiento de los requerimientos que anteceden hace nacer la propiedad horizontal, lo cual, desde el punto de vista del financiamiento bancario resulta fundamental a los efectos de conformar una garantía real suficiente para responder por el crédito concedido al desarrollador del proyecto inmobiliario.
A su vez, las instituciones de intermediación financiera actúan en los hechos como “auditores” de las obras, garantizando un seguimiento del proceso de construcción, lo cual redunda en beneficio de los adquirentes que en definitiva pretenden la culminación del edificio y recibir sus unidades en tiempo y forma.
Todo ello sin ser necesaria la obtención de la habilitación final municipal -requerimiento indispensable para hacerlo bajo el régimen de propiedad horizontal de la ley madre 10.751-, que también permite escriturar las unidades, ahorrando años de espera a los adquirentes, brindando mayor seguridad en el tráfico jurídico de bienes.
En resumen, la Ley Nº 16.760, en línea con otras normas como la Ley Nº 18.795 (ley de acceso a la vivienda de interés social, con un capítulo III destinado a la incorporación al régimen de propiedad horizontal en forma anticipada), flexibiliza un régimen originalmente rígido, coadyuvando en el movimiento de la economía de la industria de la construcción, generando beneficios y brindando las garantías necesarias a quienes participan en proyectos inmobiliarios en Uruguay.
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