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Transacciones inmobiliarias con criptodivisas llegaron para quedarse: análisis de reciente pronunciamiento de la DGI (consulta Nº 6.419 de agosto de 2021) sobre la transferencia de inmuebles contra la entrega de criptomonedas y referencia a experiencias en otros países.
I. URUGUAY
1. El caso
En agosto de 2021, la Dirección General Impositiva (DGI) se pronunció respecto a la primera operación inmobiliaria con criptomonedas en el Uruguay, a través de la Consulta Nº 6.419.
Una Escribana Pública, en su calidad de agente de retención y de percepción, consultó sobre la generación y cálculo de tributos nacionales, en función de un negocio proyectado que implica el intercambio de un bien inmueble y criptomonedas. A los efectos de evacuar la consulta, resultó imperante discernir la naturaleza jurídica de las criptomonedas, lo que, a su vez, determinaría la operación proyectada (compraventa o permuta).
2. Naturaleza jurídica del negocio
La DGI entendió que el negocio jurídico referenciado debía ser considerado como una permuta de un bien inmueble por un bien mueble incorporal (criptomonedas).
Por un lado, descartó que sea una compraventa (cosa por precio), ya que el artículo 1662 del Código Civil[1] exige que para que ésta exista es necesario un pago en “dinero” y la criptomoneda no puede ser considerada como tal -ni siquiera como “dinero electrónico”, en los términos establecidos en el artículo 2 de la Ley 19.210 (Ley de Inclusión Financiera).
Por otra parte, entendió que la criptomoneda debe clasificarse como un bien mueble incorporal[2] y, por tanto, ser objeto de permuta (cosa por cosa)[3].
3. Tratamiento tributario
En cuanto al tratamiento fiscal de la referenciada operación, la DGI distigue dos supuestos.
Por un lado, en relación al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Para determinar la existencia de renta y la necesidad de abonarse el impuesto, deberá compararse el costo fiscal actualizado del inmueble con el valor corriente de plaza de las criptomonedas[4] -pudiendo ser rechazado por DGI, debiendo, por tanto, conservarse la documentación que respalde dicho valor-. No se indica si el inmueble objeto de permuta fue adquirido antes del 1° de julio de 2007, ya que, si lo fue, podrá liquidarse por “criterio ficto”[5].
Por otro lado, en relación al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP): No presenta novedades, ya que la permuta configura hecho generador por la enajenación de un inmueble. El monto imponible será el valor real del inmueble fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado según la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC)[6].
II. ARGENTINA
La adquisición de inmuebles a través de las criptodivisas avanzó también en la vecina orilla. Pioneros en la región, desarrolladores argentinos comenzaron a ofrecer inmuebles valuados en Bitcoins y tenedores de esos activos comenzaron a movilizar su capital para adquirir unidades de propiedad horizontal (en el pozo o a estrenar) en proyectos ubicados, principalmente, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Hace algunas semanas, se efectivizó la primera operación inmobiliaria con criptomonedas: una oficina en un edificio en construcción en Palermo, Buenos Aires. El negocio jurídico se instrumentó como una permuta, en línea con los argumentos jurídicos explicitados en la Consulta de la DGI mencionada.
III. OTROS MERCADOS Y SOLUCIONES – BLOCKCHAIN
Aunque con diversa solución legal, en 2019, Francia se convirtió en el primer país europeo que experimentó una transacción inmobiliaria utilizando tecnologías de vanguardia: un edificio ubicado en París fue tokenizado a través de Ethereum (plataforma digital que adopta la tecnología Blockchain), creándose una representación digital del capital de la sociedad que lo adquirió, emitiéndose tokens, cada uno de los cuales representa una parte de la empresa (como si fueran acciones), distribuyéndose entre los promotores y compradores, a efectos de su comercialización.
Con anterioridad, han existido otras transacciones inmobiliarias con similares características en otras partes del mundo. Por ejemplo, en Estados Unidos, en 2018, una estación de esquí en Aspen (Colorado) y un condominio en Manhattan (Nueva York) se enajenaron usando la cadena de bloques Ethereum, antes referida.
[1] Artículo 1661 del Código Civil: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”.
[2] Artículo 460 del Código Civil: “Bajo la denominación de bienes o de cosas se comprende todo lo que tiene una medida de valor y puede ser objeto de propiedad. Los bienes son corporales o incorporales”.
[3] Artículo 1769 del Código Civil: “La permuta o cambio es un contrato por el cual los contrayentes se obligan a dar una cosa por otra”.
[4] Determinado de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 25 del Título 7 del T.O. 1996 y el Art. 32 del Decreto 148/007, que remite a las reglas de valuación del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE), siendo la solución -por remisión- la que otorga el literal e) del Art. 73 del Decreto 150/007.
[5] Art. 20 - Título 7 T.O. 1996.
[6] Art. 4 literal A - Título 19 T.O. 1996.