Perspectivas inmobiliarias 2025

El año 2024 nos dejó modificaciones en materia normativa e indicadores que, junto a los próximos cambios de gobierno a nivel nacional y departamental, proyectan un año lleno de desafíos y oportunidades -y algunas incertidumbres- en Real Estate. 

A continuación, brevemente, analizamos los 10 principales aspectos a considerar.  

1. Aumento de operaciones inmobiliarias

De acuerdo con los Indicadores de la Actividad Inmobiliaria publicados periódicamente por el Instituto Nacional de Estadística e información obtenida de los registros públicos competentes (Dirección General de Registros) -hasta noviembre pasado-, el mercado uruguayo remata un 2024 con un leve aumento de transacciones inmobiliarias con respecto al 2023 y se espera, para el año en curso, que la tendencia se mantenga.

A pesar de un período de cierta desaceleración, los resultados también arrojaron un alza en la media de precios de las operaciones, tanto en la capital como en el interior del país, con un mayor índice de actividad en Montevideo, secundado por los departamentos de Maldonado y Canelones.

2. Crecimiento del crédito

Según información publicada por el Banco Central del Uruguay, a noviembre de 2024, se verificó un nuevo crecimiento del crédito en nuestro país, alcanzando los US$ 23.800 millones, considerando los otorgamientos efectuados por los bancos públicos y privados (más del 90%) y las entidades financieras no bancarias. 

El 55% concierne al crédito a empresas y el 45% restante al endeudamiento de las familias. Se consideran, dentro de este stock de créditos a las personas, los préstamos hipotecarios para la adquisición de bienes inmuebles, los préstamos para la compra de vehículos automotores y los créditos al consumo tradicionales (préstamos personales en efectivo, tarjetas de crédito, etc.).

Particularmente, se destaca el crédito hipotecario con una suba de aproximadamente 12% interanual, con mucho empuje de la banca, lo que permite un destacado dinamismo en el sector inmobiliario uruguayo.

3. Urbanizaciones

En Uruguay existen casi un centenar de urbanizaciones de propiedad horizontal –también llamados “barrios privados” o “countries”-, reguladas por la Ley Nº 17.292 del 25.01.2001, ubicadas principalmente en Maldonado (cercanías de Punta del Este), Canelones (eje de Camino de los Horneros) y Montevideo (Carrasco Norte, aunque en nuestra capital no se permiten y se desarrollan como barrios “semiprivados”, sin perímetro o acceso cerrado).

El desarrollo de urbanizaciones y las obras conexas (infraestructura vial, centros comerciales, servicios de salud y educación, etc.), en auge pese a algún traspié empresarial el año anterior, presenta oportunidades de crecimiento, en virtud de la alta demanda existente por parte de los interesados que buscan, en tiempos de virtualidad, mayor seguridad y espacios verdes.

El departamento de Canelones impulsó las urbanizaciones y es de esperar que el nuevo gobierno departamental mantenga las políticas empleadas. De igual forma Maldonado, que cuenta con prácticamente la mitad de esta clase de condominios, en mérito a la notable influencia de extranjeros en la zona. Por su parte, en Montevideo, al igual que en Salto, existen posturas reticentes al respecto, lo que genera cierta irresolución y estimula a un debate profundo sobre la normativa departamental aplicable.

4. Regulación de pagos y control de lavado de activos

La Ley de Urgente Consideración (LUC) Nº 19.889 de 9.07.2020, modificó algunas disposiciones de la Ley de Inclusión Financiera Nº 19.210 del 29.04.2014, eliminándose restricciones al pago en efectivo, estableciéndose que toda operación o negocio jurídico podrá realizarse en efectivo hasta la suma de un millón de unidades indexadas (aprox. $ 6.000.000 o US$ 140.000 a la fecha), y el saldo abonarse por los demás medios de pago distintos del efectivo (cheques, letras, transferencias, etc.). 

En línea con lo anterior, la LUC incorporó una importante modificación a la Ley Integral Contra el Lavado de Activos N° 19.574 del 20.12.2017, considerando aplicables las medidas simplificadas de debida diligencia cuando una operación se efectúa con instrumentos de pago relativos a dinero u otros valores depositados en instituciones financieras supervisadas por el Banco Central del Uruguay, emitidos o acreditados a nombre de la parte que propone el instrumento de pago. Así, se suprimieron ciertos controles por parte de los sujetos obligados no financieros (escribanos, inmobiliarias, constructoras y promotores inmobiliarios), cuando la persona controlada (comprador de una casa, p. e.) abona el precio del negocio con algún instrumento “bancarizado” (letra de cambio, p.e.), y aumentando el nivel de vigilancia cuando existen pagos en efectivo.

El equipo económico del próximo gobierno nacional se encuentra analizando el tema y deberá determinar si mantiene la normativa en la materia o propone modificaciones, que repercutirán en aspectos claves como la libertad financiera y la lucha contra el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo.

5. Viviendas de interés social

La Ley Nº 18.795 de 17.08.2011 declaró de interés nacional la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social, buscando que la población de nivel socio económico bajo y medio pueda acceder más fácilmente a una vivienda, además de fomentar la construcción en el país.   

Cada proyecto de vivienda promovida es analizado y aprobado por la Agencia Nacional de Vivienda, ofreciendo beneficios tributarios y promoviendo la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a vivienda de interés social. Todos los años se incrementa el volumen de proyectos bajo esta modalidad, llegando a más de 1.400 a la fecha (aprox. 40.000 viviendas en todo el Uruguay).  

La vivienda promovida es una herramienta clave para la construcción en el país para este segmento y el notorio crecimiento de la construcción responde buena parte a su existencia, resultando muy atractivo en términos económicos, pues otorga exoneraciones fiscales a desarrolladores y a los adquirentes (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en la primera enajenación, Impuesto a la Renta por 10 años -en caso de arrendamiento-, Impuesto al Patrimonio por 10 años, deducción del costo de adquisición del inmueble para determinar la renta del desarrollador e IVA a los ingresos derivados de las actividades de enajenación, construcción, refacción y reciclaje). 

6. Proyectos de gran dimensión económica

El 31 de diciembre de 2024 finalizó el plazo para presentar proyectos de gran dimensión económica ante la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (COMAP), que estudia y recomienda la aprobación de actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada.

Se consideran proyectos de gran dimensión económica aquellos que tengan una inversión (valor de obra civil y bienes muebles destinados a áreas de uso común) mínima de 30 millones de unidades indexadas (aprox. US$ 4.500.000). 

Aplicar a este régimen es una condición necesaria para muchos inversores y la viabilidad de sus proyectos, pues incluyen significativos beneficios tributarios (exoneraciones del Impuesto a la Renta y Patrimonio, recuperación del Impuesto al Valor Agregado por compras de materiales y servicios, y exención de tributos a la importación de bienes muebles del activo fijo no competitivos con la industria nacional).  

Es atendible y saludable que el Poder Ejecutivo considere la extensión del plazo para continuar promoviendo la inversión inmobiliaria, especialmente la extranjera. 

7. Alojamiento turístico en viviendas particulares

Por Ley Nº 20.352 del 19.09.2024, se reguló genéricamente el hospedaje transitorio, que intenta dar solución a la convivencia entre la industria hotelera tradicional y los alojamientos ofrecidos a través de plataformas digitales (Airbnb, Booking, etc.).

A tales efectos, se define a los inmuebles de uso turístico como aquellos ofrecidos por sus propietarios, administradores o explotadores, en condiciones de inmediata ocupación, en forma onerosa, incluyéndose servicios complementarios (limpieza, traslados, gastronomía, etc.).

El alojamiento en este tipo de inmuebles se considera un servicio turístico, creándose un Registro de Operadores Turísticos bajo la órbita del Ministerio de Turismo.

El desafío para el 2025 es el dictado de una reglamentación acorde que coadyuve al cumplimiento de la ley (controles, inspecciones, información sobre huéspedes, etc.).

8. Operadores Inmobiliarios  

La Ley Nº 20.380 del 11.09.2024 declaró de interés nacional la actividad profesional inmobiliaria, con el objetivo de regular el libre ejercicio de la actividad desarrollada por comisionistas, agentes, corredores, brokers, operadores, franquicias inmobiliarias y prestadores de servicios inmobiliarios.

Uno de los requisitos para operar es que las personas, físicas o jurídicas, que desarrollen la actividad inmobiliaria puedan acreditar el ejercicio efectivo de la misma ininterrumpidamente durante el año anterior a la ley o la aprobación de los cursos de operadores inmobiliarios reconocidos por el Ministerio de Educación y Cultura, que ya se están dictando para dar cumplimiento con la normativa. La ley creó un Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios con el objeto de inscribirlos y expedir matrículas.

Se espera, en el marco de la defensa de la libre competencia, un ejercicio más profesional, que redunde favorablemente en la actividad inmobiliaria de todo el país. 

9. Promoción Patrimonial de la Ciudad Vieja de Montevideo

En noviembre de 2024, la Junta Departamental de Montevideo autorizó a la Intendencia a llevar adelante un plan de reactivación edilicia de la Ciudad Vieja, otorgando una serie de facilidades a quienes realicen construcciones nuevas y obras de rehabilitación en la zona, entre las que se destacan exoneraciones del 100% del pago de Contribución Inmobiliaria y de la Tasa General Departamental, por 10 años.

Además, el plan incluye otros estímulos como la exoneración temporal del Adicional Mercantil a emprendimientos comerciales, exención del pago de tasas de permisos de construcción, exoneración del pago del precio compensatorio por mayor aprovechamiento, aumentos de alturas permitidas y la no obligatoriedad de construir nuevas plazas de estacionamiento.

Mediante esta política se apunta a salvaguardar el acervo patrimonial del casco histórico de nuestro capital, promoviendo la dinámica urbana y el disfrute de esta área mediante el afincamiento de nuevas actividades y efectivización de obras.

10. Deudores UR  

En virtud de lo dispuesto por la Ley Nº 20.237  del 22.12.2023 y el Decreto Nº 89/024  del 2.04.2024, el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) constituyeron un fideicomiso financiero (Fideicomiso Solución de Deudores en UR), con el objeto de reestructurar y administrar los créditos documentados mediante préstamos hipotecarios o promesas de compraventa en unidades reajustables, cuyo acreedor sea el BHU. La ANV, en su calidad de fiduciaria del trust, tiene el desafío de dar cumplimiento paulatino con la tarea que involucra a miles de familias, que se verán beneficiadas con reducciones de tasas de interés, cancelaciones de créditos y otorgamientos de escrituras de compraventa en cumplimiento de las promesas suscritas oportunamente, según corresponda.