Pérez del Castillo & Asociados - Attorneys, Notaries and Accountants

Compartimos un primer relevamiento y algunas breves consideraciones de las normas de interés notarial que se encuentran en el anteproyecto de Ley de Urgente Consideración (en adelante, la “LUC”), el cual fue recientemente difundido y será sometido a estudio y aprobación de los legisladores en los próximos días.

Entre las mismas, se destacan importantes modificaciones a la Ley de Inclusión Financiera, a la Ley de Lavado de Activos, a la Ley de Titularidad de Inmuebles Rurales y Explotaciones Agropecuarias y al propio Código Civil.

I.         LIBERTAD FINANCIERA

La LUC, en el Capítulo V de la Sección IV, bajo la denominación “Libertad Financiera”, presenta una serie de modificaciones a la Ley de Inclusión Financiera (Ley N° 19.210 y sus modificativas), reincorporando el pago en efectivo como medio admitido para cancelar una serie de partidas o transacciones (pago de honorarios profesionales, entre otras).

La principal novedad radica en la propuesta de sustitución de la redacción del artículo 35 de la Ley 19.210 que permite el pago en efectivo de toda operación o negocio jurídico cuyo importe total sea menor al equivalente a US$ 100.000 (cien mil dólares estadounidenses), cualesquiera sean los sujetos contratantes. En dicha previsión quedan comprendidas, a vía de ejemplo, las enajenaciones de bienes inmuebles y de vehículos automotores.

Por su parte, la admisión del uso del efectivo previsto también sería de aplicación en las sociedades comerciales, respecto de los ingresos o egresos dinerarios (aportes de capital, pago de utilidades, etc.) que se realicen hasta dicha suma.

Asimismo, se plantea la derogación expresa a una serie de artículos de la Ley de Inclusión Financiera que hacen referencia a las restricciones del uso del efectivo en ciertas operaciones (contratos de arrendamientos, subarrendamientos y créditos de uso de inmuebles, por ejemplo), los contralores, los incumplimientos y las sanciones aplicables.

II.        LAVADO DE ACTIVOS

En línea con lo anterior, la LUC propone una importante modificación a la Ley Integral de Lavado de Activos (Ley N° 19.574 y sus modificativas), agregando un inciso final a su artículo 17, considerando aplicables las medidas simplificadas de debida diligencia –que deben realizar los sujetos obligados por la ley-, cuando una operación se efectúe con instrumentos de pago relativos a dinero u otros valores depositados en instituciones financieras supervisadas por el Banco Central del Uruguay, emitidos o acreditados a nombre de la parte que propone el instrumento de pago.

Con esta disposición, básicamente se suprime un significativo volumen de controles anti lavado por parte de sujetos obligados no financieros (escribanos públicos, inmobiliarias, empresas constructoras y promotores inmobiliarios, principalmente), cuando el sujeto controlado (comprador de un inmueble, por ejemplo) abone el precio de una transacción o negocio jurídico con algún instrumento “bancarizado” (letra de cambio u otro).

III.      MINISTERIO DE AMBIENTE Y DESARROLLO SOSTENIBLE

Se crea el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible (MADS), que ejercerá la competencia atribuida por la ley a la actual Dirección Nacional de Medio Ambiente (DINAMA) y a la actual Dirección Nacional de Aguas (DINAGUA), así como toda aquella otra que, por razón de materia y territorio, le hayan atribuido al actual Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) en materia ambiental, desarrollo sostenible y preservación de recursos naturales.

El MADS ejercerá, entre otras, las competencias reguladas en las Leyes N° 17.234 (Sistema Nacional de Áreas Protegidas) y N° 18.610 (Política Nacional de Aguas), lo que implica una interacción directa de los Escribanos al momento de participar en transacciones sobre bienes inmuebles rurales.

El actual MVOTMA se denominará Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

IV.    TITULARIDAD DE INMUEBLES RURALES Y EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS

Se plantea la sustitución del artículo 1° de la Ley de Titularidad de Inmuebles Rurales y Explotaciones Agropecuarias (Ley N° 18.092 y sus modificativas), por el cual las personas físicas, sociedades personales, sociedades anónimas, sociedades en comandita por acciones, sociedades agrarias y asociaciones agrarias, cooperativas agrarias, sociedades de fomento rural, personas públicas estatales y personas públicas no estatales podrán ser titulares de inmuebles rurales y de explotaciones agropecuarias, siempre que la totalidad de su capital social esté representado en cuotas sociales o acciones nominativas, pudiendo su titularidad (de las participaciones) corresponder a personas físicas o jurídicas.

La LUC confirma así el requisito de la “nominatividad” en primer grado de las sociedades y demás personas jurídicas indicadas, eliminándose la condición de que los titulares de las participaciones de esas entidades sean necesariamente personas físicas (elemento fundamental para identificar a los beneficiarios finales).

En el anteproyecto no se indica expresamente en qué situación se encuentran determinados titulares de inmuebles rurales y/o explotaciones agropecuarias (como es el caso de los Fideicomisos, vehículos jurídicos muy utilizados por las AFAPs y fondos de inversión para la adquisición de tierras en nuestro país), así como tampoco si la exigencia de nominatividad alcanza a las personas jurídicas en segundo grado (es decir, titulares de participaciones de sociedades propietarias o explotadoras de inmuebles rurales).

Asimismo, se elimina la posibilidad de solicitar autorización al Poder Ejecutivo por vía de excepción –en aquellos casos en que una entidad no cumpliere con el requisito establecido por la ley (nominatividad)-. Tampoco se contempla la exclusión de este régimen especial para aquellos inmuebles rurales que no serán destinados a las actividades comprendidas en el artículo 3 de la Ley 17.777 –turismo, industria, recreación, etc.-.

V.        RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTOS SIN GARANTÍA

El proyecto de LUC propone la creación de un régimen especial en materia de arrendamientos, aplicable a aquellos contratos de alquiler de bienes inmuebles -sin importar su lugar de ubicación-, que cumplan con las siguientes condiciones: que el bien tenga destino casa habitación, la ausencia de garantías de cualquier naturaleza a favor del arrendador, que el contrato se extienda por escrito y que en el mismo se consigne expresamente el plazo y precio del arriendo y la voluntad de las partes  someterse a esta ley.

No se establece un plazo mínimo. El plazo máximo es de quince años –sin perjuicio de prórrogas-. El precio se podrá acordar en moneda nacional o extranjera, unidades indexadas o unidades reajustables, y se podrá pagarse en efectivo (en concordancia con las modificaciones introducidas en la Ley de Inclusión Financiera). 

Asimismo, los contratos de arrendamiento regulados por ésta ley serán oponibles a terceros a partir de su inscripción registral. El propietario podrá enajenar el bien arrendado y el adquirente deberá respetar el contrato siempre que éste se encuentre inscripto, no aplicando la reserva de enajenación que generalmente se pacta en favor del arrendador con el régimen de arrendamientos vigente.

VI.       MODIFICACIONES AL CÓDIGO CIVIL Y OTROS

La LUC plantea una serie de modificaciones al Código Civil, entre las que se destacan las siguientes, que responden al encuentro de soluciones prácticas y que cambiarán sustancialmente en materia de estudio de títulos de bienes inmuebles:

• Donaciones - Acción de reducción de donaciones inoficiosas: Art. 1112 C.C.: Se propone la derogación del artículo 1112 del Código Civil (“Cuando el inmueble o inmuebles donados excedieren el haber del donatario y éste los hubiese enajenado, los coherederos sólo podrán repetir contra el tercer poseedor por el exceso y previa excusión de los bienes del donatario”), y el siguiente agregado: “La acción de reducción de donaciones inoficiosas a que refiere el artículo 1639 del Código Civil solo alcanzará al donatario y a sus sucesores a título universal”.
• Prescripciones: Art. 1194 C.C. (de la prescripción en general): disminución de plazo, de 30 a 20 años; Art. 1206 C.C. (de la prescripción adquisitiva de los bienes inmuebles): la propiedad de los inmuebles u otros derechos reales se adquiere por la posesión de 10 años con buena fe y justo título, eliminándose la diferenciación de 10 años entre presentes y de 20 años entre ausentes; Art. 1211 C.C. (de la prescripción adquisitiva de los bienes inmuebles): la propiedad de los inmuebles y los demás derechos reales se prescribe también por la posesión de 20 años, sin necesidad de parte del poseedor, de presentar título y sin que pueda oponérsele la mala fe, salvo la excepción establecida en el artículo 633, disminuyéndose así el plazo de prescripción (de 30 a 20 años); Arts. 1215, 1216 y 1217 C.C. (de las prescripciones de treinta, veinte y diez años): disminuye los plazos de prescripción de las acciones reales, las acciones personales por deuda exigible y los derechos de ejecutar por acciones personales –salvo excepciones-, actualmente de 30, 20 y 10 años respectivamente, a plazos de 20, 10 y 5 años, respectivamente.

Por su parte, en línea con lo anteriormente relacionado, introduce modificaciones al Código de Comercio y al Código General del Proceso en la materia:

• Art. 1018 C. Comercio: todas las acciones provenientes de obligaciones comerciales, ya sean contraídas por escritura pública o privada, quedan prescriptas cuando no sean intentadas dentro del plazo de 10 años, disminuyendo así el término vigente (de 20 a 10 años).
• Art. 349 C.G.P. (procedencia del proceso extraordinario): Incorpora numeral 4): “Los procesos de prescripción adquisitiva de cualquier clase de bienes” para esta vía procesal.

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