Revisión y perspectivas inmobiliarias

El 2025 confirmó la solidez estructural del mercado inmobiliario, con niveles sostenidos de actividad, precios estables en términos reales y un marco normativo que continúa evolucionando. Este año el sector enfrenta un escenario de madurez, con oportunidades concretas y algunas interrogantes en materia regulatoria, que analizamos a continuación.

1.     Estabilidad del mercado

De acuerdo con los distintos indicadores de la actividad inmobiliaria, durante el 2025 los precios de la vivienda en Uruguay se mantuvieron relativamente estables, con subas reales prácticamente neutras con respecto al anterior ejercicio. Este comportamiento, lejos de ser una señal de debilidad, refleja la madurez del mercado local: precios alineados con la capacidad de pago efectiva de la demanda, sin burbujas especulativas. 

Para 2026 las proyecciones apuntan a un crecimiento anual de precios de entre el 3% y el 5% en Montevideo, mientras que en zonas premium –urbanizaciones de propiedad horizontal y residencias en franja costera– podrían registrarse tasas superiores. Las tendencias observadas sugieren que la actividad seguirá estable y selectiva en 2026, sin grandes volatilidades, en un contexto de mayor equilibrio entre oferta y demanda.

2.    Punta del Este y área metropolitana: polos de crecimiento sostenido

Punta del Este ha demostrado un crecimiento sostenido, consolidándose como destino de residencia permanente y no solo temporal. Con nuevos emprendimientos en toda la zona y una oferta que combina el lujo con la funcionalidad, el sector ha sabido captar tanto el ahorro local como la inversión extranjera que busca en los activos inmobiliarios uruguayos un refugio de valor y estabilidad ante la volatilidad regional. 

La firmeza de los precios y la aparición de nuevos servicios –como centros educativos de calidad– proyectan un 2026 con una demanda mantenida, impulsada por la excelencia constructiva y nuevas modalidades de financiación que facilitan el acceso a la propiedad. En el área metropolitana, la zona limítrofe entre Montevideo y Canelones -en particular el corredor de Carrasco y Camino de los Horneros- continúa siendo el polo de mayor expansión de urbanizaciones y desarrollos residenciales, traccionado por la demanda de espacios verdes, seguridad y conectividad.

3.    Arrendamientos: rentabilidad sostenida

El mercado de alquileres fue uno de los segmentos más dinámicos en 2025. Las rentas residenciales registraron incrementos interanuales superiores al 5%, con un aumento en la cantidad de contratos vigentes. Las rentabilidades brutas por alquiler en Montevideo oscilaron entre el 5% y 6% según barrio y tipología, mientras que en zonas costeras con enfoque en alquiler temporal las rentabilidades son superiores. 

Este desempeño consolida al mercado uruguayo como destino de inversión estable, especialmente atractivo frente a la inseguridad regional. Para 2026 se proyecta que la demanda se mantenga firme, con rentas que evolucionarán moderadamente.

4.     Actualización de régimen de promoción de inversiones

El Decreto N° 329/025, de diciembre de 2025, actualizó el régimen general de promoción de inversiones, de acuerdo con lo establecido por la Ley 16.906, que declara de interés nacional la promoción y protección de las inversiones realizadas por inversores nacionales y extranjeros en el territorio nacional.

Se otorgan beneficios fiscales a determinadas empresas cuyos proyectos de inversión con objeto construcción de bienes inmuebles sean declarados promovidos por el Poder Ejecutivo, a efectos de que accedan a exoneraciones de IRAE e Impuesto al Patrimonio. Esta renovación del marco de incentivos es una señal positiva para la inversión privada y constituye un pilar del crecimiento del sector para el presente quinquenio.

5.    Modificaciones fiscales en la Ley de Presupuesto Nacional 

La Ley de Presupuesto Nacional N° 20.446, promulgada a fines de 2025, entre sus aspectos más relevantes para el sector inmobiliario, amplía la extensión de fuente a todos los rendimientos de capital inmobiliario, por lo que a partir del 1° de enero de 2026 quedan gravados por IRPF los rendimientos de capital provenientes de inmuebles situados en el exterior, así como los incrementos patrimoniales vinculados a la enajenación de dichos activos. 

Asimismo, las personas físicas no residentes que adquieran la residencia fiscal uruguaya a partir de este año podrán acceder a un régimen especial de Tax Holiday por hasta 10 ejercicios. 

Las modificaciones introducidas demandarán un análisis técnico actualizado por parte de inversores, desarrolladores y asesores al estructurar operaciones inmobiliarias.

6.     Uso de efectivo y prevención en la lucha contra el lavado de activos 

El Poder Legislativo aprobó la Ley Nº 20.469 que introduce modificaciones a la Ley Integral contra el Lavado de Activos (Ley N° 19.574), reduciendo el tope para el uso de efectivo fijado en 1.000.000 UI por la LUC de 2020 –equivalente a unos USD 160.000–, quedando establecido en 200.000 UI o el 5% del valor total de la operación, con un techo de 450.000 UI (aproximadamente USD 32.000 y USD 72.000, respectivamente). 

Este cambio tiene consecuencias directas para el sector inmobiliario, pues refuerza las obligaciones de los sujetos obligados no financieros –entre ellos escribanos, inmobiliarias y desarrolladores– en línea con los estándares internacionales en materia de prevención del lavado de activos y financiamiento del terrorismo.

7.     Iniciativa legislativa: restricción de monoambientes

En el plano regulatorio local, el sector inmobiliario sigue de cerca una iniciativa legislativa que busca restituir el piso mínimo de 35 metros cuadrados para las viviendas construidas bajo el régimen de vivienda de interés social – vivienda promovida, eliminando o restringiendo la construcción y comercialización de monoambientes. La propuesta, cuestionada por el sector privado, exige que toda nueva vivienda cuente con al menos un dormitorio separado para salvaguardar la intimidad.

8.     Nuevos modelos de inversión y vivienda senior

El sector que logre innovar y leer mejor al usuario final será el que crezca incluso en escenarios complejos. Se visualizan grandes oportunidades en nuevos modelos de inversión inmobiliaria, con foco en eficiencia, calidad de vida, sustentabilidad y tecnología aplicada, tendencia identificada por los propios desarrolladores como una inflexión relevante en el mercado local.

Una de las innovaciones más destacadas es el surgimiento de proyectos de vivienda para adultos mayores –conocidos como senior living–, con desarrollos exclusivos para mayores de 60 años que introducen un concepto inédito en el mercado uruguayo. En un país con uno de los perfiles demográficos más envejecidos de América Latina y una clase media con capacidad de consumo, esta tipología representa una oportunidad de largo plazo con alto potencial de replicación.

9.    Operadores Inmobiliarios

La Ley N° 20.380, que entró en vigor en 2025, creó el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios de carácter obligatorio para todos los corredores, agentes, brokers, comisionistas y empresas del sector, administrado por una comisión del Ministerio de Educación y Cultura. La norma establece requisitos de habilitación y formación para el ejercicio de la actividad, apuntando a elevar los estándares de la profesión.

En 2026, el desafío es la plena implementación del registro y la reglamentación definitiva de sus aspectos operativos –incluyendo el régimen sancionatorio–, a efectos de cumplir con el espíritu de esta normativa: mayor profesionalismo, defensa de la competencia, transparencia en las transacciones y protección del consumidor.

10.     Crédito hipotecario

El crédito hipotecario continuó creciendo en 2025, apuntalado por la banca pública y privada. El Banco Hipotecario del Uruguay concentra aproximadamente dos terceras partes del mercado, mientras que los principales bancos privados han ganado terreno, ofreciendo seductoras tasas de interés, mayor flexibilidad y procesos más ágiles.

La mayor bancarización de las transacciones combinada con el fortalecimiento del ecosistema de financiamiento –incluyendo el programa "Entre Todos" del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, que habilita financiaciones de hasta el 95% del valor del inmueble a través del BHU–, puede ser una palanca decisiva para ampliar el acceso a la vivienda propia a sectores medios y medios-bajos.

11.    Crowdfunding inmobiliario y tokenización de activos 

El sector inmobiliario comienza a explorar nuevas formas de inversión. que, hasta hace poco, eran impensables. Por un lado, el crowdfunding inmobiliario permite que cualquier persona pueda invertir en un proyecto de construcción o adquisición de inmuebles, aportando montos bajos a través de plataformas digitales, compartiéndose tanto el riesgo como los beneficios entre muchos inversores. Por otro lado, la tokenización inmobiliaria lleva este concepto un paso más allá: mediante tecnología blockchain, un inmueble puede dividirse en fracciones digitales –tokens– que representan derechos sobre ese activo y pueden comercializarse de forma ágil. 

En Uruguay, ambas modalidades están dando sus primeros pasos y su desarrollo requerirá adaptar el marco legal existente en la materia, bajo la supervisión del Banco Central. Estas tendencias apuntan a lo mismo: que invertir en ladrillos deje de ser exclusivo de quienes tienen mucho capital y se convierta en una opción real y accesible para ahorristas e inversores medianos.